Arkitektens handfasta råd för att konvertera tomma lokaler till bostäder

Vad som är viktigast att tänka på ur ett arkitektoniskt perspektiv när lokaler ska konverteras till bostäder. Det är en fråga som arkitekten Johanna Bocian Östberg arbetat mycket med.

Hon är studiochef för affärsområdet Bostäder på Okidoki arkitekter och har en bakgrund som projektutvecklare på HSB och har arbetat med både nybyggnation och ombyggnader.

Fördela om ytorna i fastigheterna

Fastighetsägare och bostadsrättsföreningar har ofta många outnyttjade ytor i sina fastigheter som de kanske inte alltid tänker på, menar Johanna Bocian Östberg. Det kan vara vindar som står tomma, källare eller verksamhetslokaler som inte används.

Eftersom det är lättare att få godkänt för ombyggnader av vindar, då det är möjligt med små bostäder som inte behöver uppfylla tillgänglighetskrav. Än för källare kan det ibland vara smart att flytta förråden i fastigheten.

− Genom att strukturera om fastigheter har vi kunnat få loss ytor på vindarna. Detta genom att till exempel flytta ner alla förråd i källaren. Då går det att få till attraktiva bostäder på vinden. Där är det dessutom lättare att få in dagsljus, säger Johanna Bocian Östberg.

Det kan också vara så att man har verksamhetslokaler som inte nyttjas i gatuplan, som gör att man får en ”död” och oattraktiv miljö för de boende.

− Kan man då i i stället liva upp gaturummet genom att få in bostäder där, så tillför man mycket för omgivningen också, säger Johanna Bocian Östberg.

Hon har dels hjälpt Familjebostäder i Göteborg med att bygga om deras vindar till bostäder. Sedan har hon arbetat med ett antal bostadsrättsföreningar för att skapa bättre effektivitet i deras fastigheter.

Andra krav ställs på byggnaden

Bostäder ställer ofta helt andra krav på byggnaden än vad lokaler gör. Vilka krav är då viktigast och hur kan man arbeta med dessa utmaningar?

− Man måste ha koll på regelverket, det är ju ramarna, betonar Johanna Bocian Östberg.

VIKTIGA OMRÅDEN INFÖR OMBYGGNAD ENLIGT JOHANNA:

1. Detaljplanen: Det första man behöver titta på är detaljplanen. Vad säger den?  Det kan stå i den till exempel att vindar inte får inredas och det kan finnas bestämmelser som styr att det måste vara en viss del handel i bottenvåningen.

− Här upplever jag att kommuner är olika flexibla när det gäller detaljplanen och med att ha överseende med vad som faktiskt står, säger Johanna Bocian Östberg.

Hon tipsar också om att det är bra att tidigt ta kontakt med kommunen för att diskutera ens förslag för konverteringen av lokalerna.

2. Buller: Här kan det stå i detaljplanen att bostäder måste ligga mot en ljuddämpad sida. Har man en ny detaljplan så gäller den nya Bullerförordningen som kom 2016, då har man lättare att få till mindre bostäder som är under 35 kvadratmeter mot en bullerutsatt fasad.

3. Konstruktion: Har man en stor öppen lokalyta då är det ofta inga problem att dela in denna i mindre enheter. Sedan måsta man titta på fasaden. Är det en bärande fasad och går det att ta upp nya öppningar för dagsljus, är frågor att fundera kring.

4. Dagsljus: Dagsljuset kan vara svårt att få till om det gäller djupa lokaler. Det är betydligt enklare på till exempel vindar där man kan ta upp takkupor.

Det har alltid funnits i BBR att man ska uppfylla dagsljuskravet, men tidigare har inte det kontrollerats på samma sätt. Idag krävs det att man lämnar in dagsljusberäkningar vid bygglovsansökan.

Det finns en tumregel som säger att fönsterarean i en bostad måste motsvara tio procent av golvarean. Det här är något det kan bli problem med om man har en begränsad fasadlängd i en bostad.

− Det är dagsljuset som är den stora frågan idag när det gäller både ny- och ombyggnader. För några år sedan var bullerfrågan den som diskuterades mest, säger Johanna Bocian Östberg.

Här har det skett ett skifte menar hon.

− I nya områden som byggs idag har man byggt väldigt tätt och då har man svårt att klara dagsljuset. Därför har det skett en skärpning av uppföljning av regelverket, vilket är bra då det främjar goda boendemiljöer och bostäder. 

5. Rumshöjd: Den är vanligtvis inget problem om man gör om en verksamhetslokal till bostad för verksamhetslokaler har krav på en högre rumshöjd än vad bostäder har. Men om man gör om en källare kan detta vara en utmaning.

6. Installationer: Utmaningen är hur man ska förse de här nya bostäderna med vatten, ventilation och el. Men man behöver också se till om det finns några gamla installationer som man kan ta bort. Eller hur mycket av dessa som bör vara kvar.

Tänk på hur nya installationer placeras så att de inte inkräktar på rumshöjden. En bra placering är över badrum och över köks- och skåpsinredning.