Guide: Renoveringsprocessen hyreshus

Guideförfattare: Sofia Meurk
Faktagranskare: Jan-Olof Dalenbäck, Chalmers Tekniska Högskola & ICHB redaktion.

Introduktion

Renovering innebär att det befintliga fräschas upp och förnyas. Att underhålla och renovera är en viktig del av att förvalta sin fastighet. Det kräver många beslut och god planering. Hur ska du tänka? Att byta ut om det befintliga kan renoveras har hög klimatpåverkan. Vad ska du tänka på för att göra det hållbart – både byggnadstekniskt, miljömässigt och inte minst ekonomiskt? Hur ska hela processen styras upp av dig som beställare och byggherre?

Guide Renoveringsprocessen vänder sig till dig som är ägare av ett bestånd hyresfastigheter. Den här guiden hjälper dig som är fastighetsägare att arbeta med renoveringsprocessen på ett strukturerat sätt och guidar dig hur du kan vara en bra beställare med hållbarhet och energi i fokus. Guiden beskriver de viktigaste stegen i en renoveringsprocess och leder dig mellan de beslut du måste fatta på vägen till en lyckad renovering. Särskilt fokus ligger på livscykelperspektivet och hur du på bästa hållbara sätt kan balansera bevarande, användning och utveckling.

Vi använder oss av en processmodell framtagen av forskningsnätverket SIRen (Sustainable Integrated Renovation) inom Nationellt Renoveringscentrum.

SIRens renoveringsprocess steg för steg

SIRenprocessen beskriver de steg du bör följa vid en renovering och i vilken ordning saker och ting bör göras. Den hänvisar till dokument, metoder och rutiner som kan användas för inventeringar, analyser och beslut. Syftet är att göra renoveringsprocessen och slutresultatet av renoveringen mer hållbar med hänsyn till områdena teknik, miljö, ekonomi, sociala värden, arkitektur och kulturmiljö.

SIRens renoveringsprocess innehåller sex steg. I varje steg listas vilka åtgärder som bör göras. Du får också stöd i vad lagen säger och vilka inventeringar du bör göra redan i planeringsstadiet. I varje steg beskrivs också vem som ska göra vad. Förutom du som fastighetsägare kan det vara brukare (hyresgäster), myndigheter och specialistkompetenser, entreprenörer, leverantörer och förvaltare som är involverade. Processmodellen kan du använda som inspiration för din egen renovering och anpassa delarna efter ditt eget behov. Följer du SIRenprocessen så vet du att du fått med de viktigaste delarna.

Renoveringsprocessens sex steg

Steg 1. Förberedelser inför renovering. Sammanställ fakta och erfarenheter om fastigheten.

Steg 2. Planering. Inventera, Se över vilka åtgärder som behöver göras.

Steg 3. Projektering. Specificera åtgärderna efter beslut.

Steg 4. Byggnation. Genomförandet av renoveringen.

Steg 5. Överlämning. Säkerställ drift, teknik och förvaltning.

Steg 6. Utvärdering. Eftertanke. Hur blev det och vilka erfarenheter har du fått inför framtiden?

Dokumentera och för dialog

Oavsett om du har ett nytt eller gammalt fastighetsbestånd är det bra att dokumentera allt du känner till om det. En byggnad kräver ständiga åtgärder, så den renovering som ska utföras är bara en i raden. För att nästa renovering ska gå så smidigt som möjligt är det därför vettigt att dokumentera dina erfarenheter. Vad gick bra, vad gick mindre bra, vilka var framgångsfaktorerna och så vidare.

Hyresgästerna är också viktiga i renoveringsprocessen och du vinner på att ha en kommunikationsplan och föra dialog i ett tidigt skede, gärna innan några beslut är tagna. 

Förberedelser inför hållbar renovering

Var ska man börja? Steg ett handlar mycket om att samla fakta och inventera så att du vet vilka insatser som behövs. Illustration: Martin Ek

Inför en renovering bör du sammanställa kända fakta om ditt fastighetsbestånd. Sammanställ antalet skador, incidenter, energiförbrukning, hyresgästernas synpunkter och åtgärder, så får du en ekonomisk överblick och ser var insatserna behövs. En underhållsplan kan också fungera som en tillbakablick på vad som gjorts i fastigheten.

När är det dags?

Det finns två svar på frågan om när det är dags att påbörja en renoveringsprocess. Antingen är behovet akut, till exempel vid en vattenskada, eller så är det dina långsiktiga planer för att hålla fastigheten i gott skick och ekonomi som styr.

Omfattningen på renoveringen kan i sin tur delas upp i två varianter; punktinsatser eller helhetsåtgärder. En vattenskada kan leda till punktinsats och att du behöver anlita någon som gör en insats just där röret sprungit läck, eller så leder det till att du drar om stammarna och bygger om hela badrummet eller kanske samtliga badrum på en gång. Planera åtgärderna så gott det går.

Fastighetsägarens ansvar

I skriften Fastighetsägarens ansvar, som är utgiven av Fastighetsägarna Sverige, sammanfattas fastighetsägarens ansvar gällande hälsa och säkerhet, ansvar mot hyresgästerna och byggherreansvaret. En renovering blir bäst om de boende involveras tidigt. En god är idé kan vara att ställa i ordning en visningslägenhet, gärna där så mycket som möjligt av originalinredningen är renoverad till toppskick. Informera också om värdet i de material som går att renovera jämfört med nya som är svåra eller inte går att renovera.

Utifrån nyckeltal för lägenhetsreparationer, som du hittar via Sveriges Allmännytta, kan du jämföra skillnaden på att riva ut och köpa nytt med att renovera befintligt. Oavsett när huset är byggt är det klokt att vid en renovering använda giftfria och hållbara material som passar de ursprungliga materialen.

Hyressättning

Det blir allt vanligare att renoveringar som innebär att befintligt som renoveras värderas på samma sätt som i de fall där det mesta ersätts med nytt. Det senare har hittills ansetts vara standardhöjande och därmed hyreshöjande. Det här betyder att du som hyresvärd ska hävda att renovering av befintligt också är standardhöjande eftersom bostaden blir precis lika fräsch och når upp till dagens standard, även vad gäller elsäkerhet, som en där mycket eller det mesta byts ut.

Vad säger lagen?

Beroende på hur stort ditt fastighetsbestånd är, dess ålder och eventuell kulturhistorisk klassning berörs du av flera olika lagar när du ska renovera. De viktigaste är:

• Plan- och bygglagen SFS 2010:900
• Plan- och byggförordning SFS 2011:338
• Boverkets byggregler med föreskrifter och allmänna råd BFS 2011:6
• Kulturmiljölagen SFS 1988:950
• Politik för gestaltad livsmiljö (prop. 2017/18:110). Nationellt mål för arkitektur-, form- och designpolitiken
• Förordning om statliga byggnadsminnen SFS 2013:558
• Miljöbalken SFS 1998:808
• Lag om energideklaration för byggnader SFS 2006:985
• Förordning om energideklaration för byggnader SFS 2006:1592
• Boverkets föreskrifter och allmänna råd för energideklarationer BFS 2007:4
• Boverkets föreskrifter och allmänna råd om certifiering av sakkunniga avseende kulturvärden BFS 2011:15 KUL 2
• Klimatlag 2017:720

Reglerna för tillgänglighetsanpassning vid ändring av byggnad finns i Plan- och bygglagen (PBL) respektive Plan- och byggförordningen 2011:338. Principen är att endast den del som renoveras behöver anpassas. Mer information hittar du på Boverkets webbplats. Information om bygglov hittar du hos byggnadsnämnden i din kommun och på Boverkets webbplats. En så kallad bygganmälan krävs ibland för vissa åtgärder även om du inte behöver bygglov.

Planera inför renoveringen

Planeringen innhåller bland annat två viktiga ingredienser: inventering och skapandet av en vision. Tillsammans kommer de att bli ett dokument som följer med genom renoveringesprocesse. Illustration: Martin Ek.

Planering är en viktig del av hela byggprocessen. Under detta skede görs inventeringar som resulterar i faktaunderlag inför viktiga beslut om renoveringsåtgärder. Inventeringsresultat och fastighetsägarens vision för renoveringen dokumenteras inför nästa skede i processen, för projektering.

För att kartlägga renoveringsbehov ska du utgå från när huset är byggt, vilka material det är byggt av och vilka renoveringar och ombyggnader som gjorts därefter. Var försiktig med att renovera bort karaktären om kvaliteten medger renovering. Förr eller senare kommer nya generationer att gilla det vi i dag kanske tycker är fult för att det ligger för nära i tid. Tidstypiskt värderas generellt högt.

För att en renovering ska kunna kallas hållbar bör den utgå ifrån att så mycket som möjligt renoveras i stället för att bytas ut. Om du har svårt att på egen hand bedöma skicket på material och installationer är det klokt att ta hjälp av någon med större kunskaper.

Vissa byggnader har en kulturhistorisk klassificering men även de som inte har det besitter någon form av kulturhistoriskt värde. Ett stöd i arbetet är Riksantikvarieämbetets bok Kulturhistorisk värdering av bebyggelse. Boverkets PBL Kunskapsbanken tar också upp kulturvärden. Lagar, förordningar, föreskrifter och allmänna råd som gäller för fastigheter med kulturhistoriska värden hittar du under Lästips och Källor.

Vid renoveringen gäller det att hitta åtgärder som både kan bevara byggnadens kulturhistoriska värden och minska energianvändning, miljöbelastning och kostnader.

Inventera först, besluta sen

I inventeringen ingår att ta reda på hur byggnaden fungerar och att veta vilka bristerna är innan du börjar vidta åtgärder. Tänk på att varje byggnad är ett unikt system där allt hör ihop. En åtgärd kan påverka en annan – detta är kunskap du bör ha med dig i din renovering. Att till exempel byta till tätare fönster kan störa ventilationen och kräva nya ventilationsåtgärder. Tag gärna hjälp av en ämnesexpert för att utforma åtgärder och säkerställa att de fungerar i praktiken.

Checklista inventering

• tak, fasad, grund, källare, fönster, dörrar
• tekniska installationer
• energieffektivisering
• ventilation
• isolering
• befintlig arkitektur
• fast inredning så som köksinredning, garderober etc.
• kulturhistoriska värden

Först när inventeringsresultaten finns – både vad gäller teknisk status och status för befintliga arkitektoniska värden – är det dags att sammanfatta och förbereda beslut om renoveringsnivå. Efter beslutsfattning är det också lägligt att eventuellt anlita arkitekt för skisser och ritningar.

Åtgärder att fundera kring

Det är klokt att se över olika möjligheter för energieffektivisering i samband med renovering av äldre byggnader. Exempelvis om fasaden och/eller taket har renoveringsbehov så kan det vara ett bra tillfälle att samtidigt se över befintlig isolering och eventuellt byta till effektiv och miljövänlig. Att kombinera olika energiåtgärder med vanligt renoveringsbehov kan i slutändan bli mer kostnadsoptimalt.

Se över din totala energianvändning innan du gör stora åtgärder på huset. Energideklarationen kan exempelvis ge dig en god överblick över byggnadens totala energistatus och inomhusmiljö. Äldre hus kan dock vara undantagna kravet på energideklaration. 

Byggnader har ofta kulturhistoriskt värde i varierande omfattning som bör tas i beaktande vid renovering och utformning av energieffektiviserande åtgärder. Det krävs kunskap av de som inventerar och identifierar värdena. Se till att anlita rätt kompetens till arbetet.

Materialval

Oavsett när huset är byggd är det klokt att vid en renovering använda material som dels passar med de material huset är byggt av och dels är giftfria och hållbara. Använd naturmaterial där du kan. Var medveten om att det inte finns underhållsfria material. Antingen kan de underhållas eller så måste de bytas ut efter sin livslängd. Planera dina åtgärder så hållbart det går och satsa på kvalitet och tidlöshet. Det som är modernt i dag är omodernt i morgon.

Riksantikvarieämbetet har publicerat rapporten Materialguiden. Där beskrivs utförligt allt från olika färger till gips, glas och asbest.

Vid all renovering och ombyggnad bör man ta hänsyn till livscykelperspektivet. Livscykelperspektivet innebär att man följer hur en byggnad och enskilda material påverkar miljön hela vägen från råvara till framställning av enskilda produkter under hela dess livslängd. Renovering minskar behovet av nytillverkat.

Vision och programhandling

Vid akuta insatser har du som fastighetsägare inte tid att planera, bara utföra. De flesta har egen kompetens eller ett upparbetat kontaktnät med någon att kontakta för varje specialområde.

När det kommer till planerade insatser är en vision ett bra redskap. För att lyckas med en renovering bör du ha en vision, en bild av vad du vill uppnå, och dokumentera den. Den sammanställer du lämpligen i god tid när det inte brinner i knutarna. Den ska bygga på främst tre saker:

Förvaltar- och renoveringshistorik. Hur har de senaste årens insatser sett ut? Hur många och vilka punktinsatser har gjorts?

Inventeringsfakta. Fastighetens tekniska och arkitektoniska status.

Ekonomi. Vilken budget har du?

När visionen som helhet är klar har du skapat den programhandling som tydligt uttrycker vad du vill ha gjort, hur det ska bli och varför. Den anger vilka scenarier/alternativ som ska projekteras.

Visionen följer med genom hela projektet, oavsett utförare. Det är beställarens vision som ska gälla, inte den upphandlade entreprenörens. Det kan inte nog påpekas hur viktigt det är att inte upphandla innan du har alla fakta på bordet i form av vision, inventeringar och programhandling. Då har du som beställare försäkrat dig om egen kunskap om fastigheten.

Projektera hållbar renovering

Dags att välja entreprenadform och anlita hantverkare. Oavsett vad och vem du väljer, se till att ställa krav på kompetens. Illustration: Martin Ek

Vill och kan du själv vara delaktig så mycket som möjligt? Om renoveringsprojektet är omfattande kan du annars överlåta delar av ansvaret till en eller flera entreprenörer.  Som fastighetsägare kan du anlita en projektledare som tar hand om kontakter och sköter logistiken med entreprenörer och hantverkare. Glöm inte att ta referenser inför varje upphandling.

Här presenteras olika entreprenadformer som beskriver vem som gör vad.

Entreprenadformer

Utförandeentreprenad innebär att du som beställare svarar för projekteringen, det vill säga bygghandlingar med ritningar och beskrivningar, och entreprenören ansvarar för utförandet utifrån dessa bygghandlingar. Du som beställare bär då det fulla ansvaret för projekteringens ändamålsenlighet.

En variant av utförandeentreprenad är delad entreprenad vilket innebär att flera olika entreprenörer anlitas. Samordningsansvaret som i grunden ligger på dig som beställare, avtalas ofta över till den största entreprenören. Fördelen är att du har den övergripande kontrollen. Nackdelen är om någon eller några entreprenörer inte utför arbetet så som du vill och det uppstår ansvarsfrågor kring det.

Totalentreprenad innebär att entreprenören svarar för både projektering och utförande. Du som beställare lämnar på sätt och vis över hela arbetet och är inte lika delaktig som i en utförandeentreprenad, men har heller inte ansvarsrollen. Den här formen ökar kraven på entreprenören och dennes kompetens och erfarenhet eftersom åtagandet är mycket större än i en utförandeentreprenad. Det är i en totalentreprenad viktigt att beställaren har formulerat tydliga funktionskrav, så att rätt funktion levereras.

Att anlita hantverkare

Oavsett vilken form du väljer är rekommendationen att du ställer krav på kompetens. Om alla utförare du träffar får samma information från dig, ditt framtagna dokument, är det lättare att jämföra deras offerter.

Ta referenser från flera olika parter, lägg ihop det du hört och sett och utvärdera sedan. Det är inte alltid priset som är avgörande. Bestäm dig för den information som rimmar bäst med hållbarhet och din vision.

Bygg och genomför renovering

Hantverkarna är på plats för att förverkliga det du fram till nu förberett. Renoveringen börjar! Illustration: Martin Ek

Renoveringen startar

Det är nu din vision ska förverkligas. Lite beroende på vilken entreprenadform eller firma du valt finns det olika moment att hantera under själva renoveringsarbetet. En god regel är att ha täta avstämningar med alla inblandade eftersom det ständigt uppstår frågor som kräver svar. Försök att vara på plats minst en gång i veckan om arbetet pågår en längre tid. I äldre hus är det dessutom mer regel än undantag att överraskningar väntar bakom den rivna panelen.

Se till att alla involverade följer regler om arbetsmiljö.

Informera boende

Säkerställ att informationen till de boende sker enligt tidigare gjorda planer om du anlitar entreprenör. Detta gäller särskilt om det handlar om kvarboende. Vilka tider stängs el och vatten av? Kommer eventuella hissar att fungera under renoveringen? När planeras borrning i golvbjälklag? Hur länge ska byggställningar sitta uppe? Allt som kan orsaka obehag för de boende ska informeras om i god tid innan arbetat påbörjas.

Överlämning - efter renovering

När renoveringen är genomförd ska förvaltningen ta vid. Överlämningen är en viktig fas för fastighetens framtid. Illustration: Martin Ek

När arbetet med renoveringen är slutförd är det viktigt är att säkerställa vem som ska sköta driften av de tekniska systemen och hur. Rätt teknisk kompetens sparar tusenlappar i det långa loppet och säkerställer att dina renoveringsåtgärder fungerar över lång tid.

Gå igenom resultatet med den eller de firmor du anlitat. Är resultatet godkänt kan du betala. Har ni haft täta avstämningar under arbetets gång bör det inte vara några överraskningar på slutet eller några tvister. Dock är det vanligt att ha olika målbilder.

Om du upptäcker byggfel ska du ta upp det med firman genast. Antingen löser ni det i godo eller så kontaktar du en oberoende besiktningsman. Det finns i AB04 (om utförandeentreprenad) och ABT06 (om totalentreprenad) riktlinjer för hur en beställare kan innehålla en betalning. I det här läget är det viktigt att du inte betalar slutfakturan innan tvisten är avgjord.

Utvärdering av genomförd renovering

Sista steget kan vara det första på din nästa renovering. Utvärderingen samlar erfarenheter som är värdefulla att dokumentera. Illustration: Martin Ek

Ta lärdom, dokumentera och kommunicera

Efter en renovering bör du utvärdera hur allt har gått till. En byggnad kräver ständiga åtgärder, så den renovering som ska utföras är bara en i raden. För att nästa renovering ska gå så smidigt som möjligt bör du alltid göra en utvärdering och dokumentera den. Vad gick bra, vad gick mindre bra, vilka var framgångsfaktorer? Man glömmer fort, så spara för framtida behov. Kunskap ger trygghet.

Som hyresfastighetsägare är de boendes åsikter värdefulla i detta arbete. Involvera dem lika mycket nu i efterhand som du gjorde i ett tidigt skede innan renoveringen skulle påbörjas.

Några övergripande punkter i din utvärdering:

Boendedialog: Hur fungerade kommunikationen med de boende? Var de trygga med vad som planerades och hur det genomfördes?

Entreprenörer & hantverkare: Vilka firmor och konsulter kan du tänka dig att anlita igen och vilka ska du undvika?

Egen förvaltning, inventering, planering: Vad i din egen planering har varit bra eller mindre bra?

Ekonomi: Höll den ekonomiska kalkylen?

Extraarbeten/ÄTOR: Var det mycket som tillkom underhand, till exempel dyrare materialval, oförutsedda åtgärder, längre renoveringstid än planerat?

Sammanfattande checklista för hållbar renovering

Här har vi sammanställt en checklista för dig som fastighetsägare av flerbostadshus och beställare att ta hänsyn till för en lyckad renovering.

Före renovering

Sammanställ kända fakta om din fastighet. Ta underhållsplanen och energideklarationen till hjälp.

Definiera en tydlig vision för renoveringen.

Prata med hyresgästerna. De ger dig kunskap om din fastighet och inte minst om hur de trivs där.

Ställ i ordning en visningslägenhet där så mycket som möjligt har renoverats, till exempel kök, i stället för ersatts med nytt. Det hjälper hyresgästerna att föreställa sig resultatet efter renovering.

Sammanställ och analysera statistik: varmvattenförbrukning, elförbrukning och sådant som indikerar var energiläckorna finns.

Inventera ordentligt och lås inte beslut för tidigt. Ta reda på så mycket som möjligt om det aktuella beståndet innan du skissar på lösningar och handlar upp utförandekompetens. Både teknisk status och befintliga kulturhistoriska värden ska inventeras för att kunna avgöra vad som kan renoveras och vad som behöver bytas ut.

Under renovering

Handla upp enskilda hantverkare eller entreprenad först när du har alla fakta på bordet

Ha tydlig ansvarsfördelning mellan inblandade aktörer

Ha täta avstämningar, var tillgänglig

Välj material som är hållbara ur ett livscykelperspektiv och som går att underhålla.

Om du ändå vill byta ut fortfarande fungerande material eller maskiner – se till att någon annan får köpa det eller hämta det gratis i stället för att slänga på tippen.

Efter renovering

Gör en överlämning där du och en eventuell extern part utvärderar resultatet och säkerställer installationer. Se till att du mottar alla de dokument och handhavandeinstruktioner som du behöver.

Följ upp beslut och avtal. Blev det som det var tänkt?