Guideförfattare: Liane Thuvander & Ida Röstlund
I samband med en renovering ska enligt lagstiftningen en boendedialog genomföras. Lagstiftningen kräver bara en enkel variant av dialog. Du som bostadsföretag har mycket att vinna på att utöka dialogen. Forskare, Boverket och Hyresgästföreningen visar att en utökad boendedialog kan leda till minskad stress och oro men kan även bidra till ekonomiska och långsiktiga vinster där de boende värdesätter möjligheten att påverka sitt boende, bostadsområdets och stadsdelens utveckling.
Dialog, så som den tolkas här, är när fastighetsägaren låter processen påverkas av de boende och inte endast informerar och ger val mellan renoveringsalternativ.
Det finns olika anledningar till varför boendedialog behövs:
Lagkrav
På Boverkets hemsida kan man läsa en sammanställning om minimikraven som ställs angående de boendes rättigheter. Boende ska informeras skriftligt och godkänna åtgärder som höjer bruksvärdet. Varje enskild hyresgäst måste ge sitt godkännande om renoveringen innebär standardhöjande eller väsentliga förändringar av lägenheterna. Allmännyttiga bostadsbolag ska enligt allmännyttelagen erbjuda sina hyresgäster möjlighet till boendeinflytande. Vid eventuellt tecknande av förhandlingsordningsavtal mellan en fastighetsägare och en organisation av hyresgäster så kan det ingå ett boendeinflytandeavtal. Detta reglerar vilket inflytande boende ska ha i förvaltningen med mera, det beskriver också hur detta inflytande ska genomföras.
Minskad stress och oro
Om hyresgästen ges möjligheter att påverka vad som händer och har en röst i processen så kan det vara lättare att hantera situationen. Känslan av att vara delaktig kan minska stressen och oron i samband med renoveringen, samt leda till ökat välmående och inte minst bidra till att fler engagerar sig i projektet. Även om det som de boende tar upp inte kommer som en överraskning för hyresvärd, har det stor betydelse att de boende fått möjlighet att uttrycka sin vilja och känner sig respekterade och lyssnade på. Det är också en fråga om respekt för enskilda människors hem och livssituation. För de boende är det viktigt att bli sedd, respekterad och tagen på allvar. Genom processen har du som hyresvärd dessutom möjlighet att stärka relationen till de boende.
En tydlig dialog förklarar processen och orsakerna bakom renoveringen samt hur en eventuell hyreshöjning relaterar till ingreppen. Det är viktigt att fastighetsägare i god tid informerar sina hyresgäster om att hyreslägenheterna behöver upprustas. Därefter behövs det någon form av samråd för att ge hyresgästerna inflytande över vilka åtgärder och förändringar som ska göras i lägenheter och övriga delar av hus och bostadsområden. Hyresgästernas rätt att bo kvar, besittningsskyddet, efter en ombyggnad är ett annat grundläggande behov. Detta kan sättas ur spel om villkoren blir omöjliga, till exempel genom orimligt stora hyreshöjningar eller annat som försvårar möjligheterna att bo kvar.
Boendedialogen bidrar inte bara till högre kundnöjdhet utan också till en förbättrad produkt och du kan undvika dyra överklaganden. Det kanske tar lite längre tid, men det spar ändå kostnader. Det är lättare att få hyresgästerna positivt inställda till ombyggnaden om de får vara delaktiga i processen och ha inflytande över beslut som rör ombyggnaden. Det kräver att du informerar noga och öppnar upp för en dialog i god tid innan du vill påbörja ombyggnaden.
En annan fördel med boendedialoger är att de stimulerar till ökat ansvarstagande för huset man bor i vilket i sin tur kan leda till minskad skadegörelse. En positiv bieffekt är att dialoger kan ge intensifierade kontakter och samtal grannar emellan som kan leda till starkare gemenskap i området och bidra till att man trivs, känner sig trygg och vill bo kvar. För dig som fastighetsföretag kan det ge lägre omflyttning, minskat hyresgästbortfall, öka attraktiviteten för både bostadsområdet och fastighetsföretaget, vilket i sin tur ökar bostädernas attraktivitet.
En dialog ska inte genomföras bara för sakens skull utan genom dialogen ska också gemensamma värden skapas för både bostadsbolag och hyresgäster. En utökad dialogprocess är när fastighetsägaren låter processen påverkas av de boende och inte endast informerar och ger val mellan renoverings alternativ.
Det är viktigt för både de som leder dialogprocessen och hyresgästerna att veta hur mycket inflytande de boende faktiskt har i projektet. Ett sätt att diskutera och förstå nivån av inflytande är att använda sig av "delaktighetstrappan", baserad på Sherry Arnsteins delaktighetsstege från 1969.
Miljöförvaltningen i Malmö har utvecklat en modell där en förenklad version av delaktighetstrappan är kärnan. Den beskriver olika nivåer av inflytande och syftar till att klargöra vilken ambitionsnivå som är önskvärd i varje given situation när det gäller inflytande och medborgarsamverkan.
Delaktighetstrappan används av den som ansvarar för förnyelseprocessen som ett internt verktyg inför varje delaktighetsprocess med lokala aktörer. Det görs för att säkerställa att de delar av organisationen som är inblandade har samma målbild vad gäller delaktighet och lokalt inflytande. Det är inte önskvärt att komma längst upp på trappan i alla situationer, utan det är samsynen som är viktig. Faktorer som påverkar ambitionsnivån är till exempel syftet med delaktighetsprocessen, personella resurser, tillgänglig budget och tidsplan. Samtidigt ska det nedersta steget på trappan – manipulation – helt undvikas.
Hur kan en utökad boendedialog utformas och hur ser processen ut? Varje bostadsområde och varje renoveringsprojekt är unikt med sina specifika förutsättningar. Därför finns det ingen universell dialogmodell utan den måste anpassas till varje projekt. Det finns också olika sätt att se på boendes medverkan i renoveringsprocessen.
Baserad på olika typer av befintliga processmodeller som du kan läsa mer om i kommande kapitel (Olika modeller), samt en studie av ett tiotal exempel på renoveringsprojekt som använt olika typer av boendedialog, har en så kallad ”generell processmodell” utvecklats på Chalmers tekniska högskola. Det är en modell som fångar gemensamma drag.
Modellen består av sju skeden i en dialogprocess: information, förstudie, samråd, hyresgästgodkännande, ombyggnad, överlämning och uppföljning.
Det är viktigt att hålla hyresgästerna uppdaterade om processen, informera om kommande etapper och återkoppla. Transparens med kontinuerligt informationsutbyte är därmed en viktig del av dialogprocessen.
Hur exemplen på renoveringsprojekt länkas till olika skeden beskrivs närmare under nästa rubrik.
Begreppet verktyg betyder här olika typer av metoder eller aktiviteter som kan stödja dialogprocessen. Ett verktyg kan till exempel vara ”ett möte”, ”anonyma kommentarer” eller ”intervjuer”.
Du kan ta del av en sammanställning av ett urval metoder och aktiviteter som kan stödja boendedialoger samt en bedömning av verktygens användning i olika skeden av dialogprocessen i matrisen "Verktygslådan".
Verktygslådan är baserad på 10 renoveringsprojekt där en uppskattning har gjorts när i processen verktygen använts. Det har sedan tolkats in i de olika faserna in den generella processmodellen. I varje steg av processen indikeras det om verktyget främst använts för att ge information till hyresgästerna (visas genom en pil neråt, ↓), motta information från dem (visas genom en pil uppåt, ↑) eller båda (visas genom en pil neråt och uppåt, ↓↑). Verktygen är också indelade i kategorier beroende på deras karaktär: möte, skrift, intervju, dialoggrupp, lokal, event, och individuella val.
Verktygslådan och mer information om de olika renoveringsprojekt hittar du under Lästips och Källor. Även om matrisen bygger på ett begränsat antal projekt så ger den vägledning och en uppfattning om hur boendedialoger har genomförts i praktiken och vilka konkreta metoder som har använts i olika skeden.
Här är några andra exempel på processmodeller beskriver dialogprocesser. Bakom modellerna ligger olika aktörer men alla riktar sig till bostadsföretag.
Processmodell utifrån ett myndighetsperspektiv: Boverket
Boverkets processmodell är en vägledning som riktar sig framför allt till fastighetsägare som ska renovera hyreshus och till dem som ska ansvara för dialogen med hyresgästerna. Den har ingen rättsverkan utan är en rekommendation till steg som kan tas i boendedialog genom processen.
Processmodell utifrån ett konsultperspektiv: HyresgästdialogenTM
De senaste 15 åren har konsultföretaget Rotpartner utvecklat en modell som kallas för HyresgästdialogenTM och som ger stöd att sköta dialogprocesser med boende under delar eller hela renoveringsprocessen. Den innefattar bland annat kontinuerlig kontakt och information, visningslägenhet och enkäter. Modellen sammanlänkar och förtydligar hur byggprocessen och dialogprocessen hänger ihop och ger exempel på aktiviteter som kan genomföras för att stödja dialogprocessen.
Processmodell utifrån ett forskarperspektiv: Ramverk för hållbar renovering – SIRen
Inom nationell forskningsmiljö för hållbar renovering, SIRen (Sustainable Integrated Renovation), har ett ramverk för renoveringsprocessen tagits fram tillsammans med forskare, fastighetsägare och förvaltare, konsultföretag, samt organisationer såsom Hyresgästföreningen. Ramverket är utvecklat för att ge fastighetsföretag ett helhetsperspektiv vid renoveringar och inkluderar områdena teknik, miljö, ekonomi, sociala värden, och arkitektur/kulturmiljö. Det beskriver de olika stegen och aktiviteter som ska utföras under processen, vilka aktörer som är involverade och vilka beslut som behöver tas under processens gång. Ramverket erbjuder också klickbara länkar till mallar, verktyg och exempel. På så sätt kan ramverket fungera som en checklista eller operativt verktyg som guidar processen.
Processmodell utifrån juridiskt perspektiv - Samråd vid Ombyggnad
SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag), Hyresgästföreningens riksförbund och Fastighetsägarna Sverige har tillsammans tagit fram en avtalsmall för att underlätta för en samrådsprocess i en renoverings- eller ombyggnadsprocess. Modellen är baserad på punkter i det föreslagna avtalet: Avtal om samrådsprocess vid genomgripande ombyggnader och har därmed fokus på det juridiska perspektivet och stegen som är kopplade till det.
Processmodell ur hyresgästernas perspektiv - Samrådsmodellen
Samrådsmodellen är en version av Hyresgästföreningens dialogmodell som har vidareutvecklats inom ramen för projektet "Lärande Lab Hammarkullen: Medskapande Renovering" i samarbete mellan Hyresgästföreningen, forskare, konsulter, och boende. Målet är att ge ökat hyresgästinflytande tidigt i renoveringsprocessen.
Modellen har sex faser med olika scenarier som anpassas till respektive process. Kopplat till varje fas finns ett antal checklistor. I processen finns en samrådsgrupp som väljs av hyresgästerna. Modellen, som framförallt representerar ett hyresgästperspektiv, är föremål för utveckling och förändring.
För aktuell status kring modellen kontakta Hyresgästföreningen.
Boendedialoger kan vara en krävande process men kan också ge mycket tillbaka. De stora utmaningarna som har identifierats är:
När det gäller kommunikation så är det viktigt med information till hyresgästerna, att de boende har möjlighet att uttrycka sina åsikter och kan välja mellan olika alternativ. Nedan finns råd om vad man ska tänka på i relation till olika typer av utmaningar. Ett bra sätt att avsluta en områdesprocess kan vara en gemensam grillfest på gården med alla involverade parter.
Referensobjekt:
Brogården ombyggnad (Alingsås)
Fittja People´S Palace (Fittja)
Kvarteret Apelsinen (Kungsbacka)
Sköna Gröna Lagersberg (Eskilstuna),
Läs mera om andra exempel:
Exempel på hur andra har gjort, Boverket, 2016
Boverkets processmodell:
Metoder och kanaler för dialogprocess, Boverket, 2017
Processmodell Hyresgästdialogen:
HyresgästdialogenTM/Medlemsdialogen,Rotpartner
Processmodell SIRen:
Ramverk för hållbar renovering, SIRen
Processmodell - Samråd vid Ombyggnad
Samråd vid ombyggnad. Ett stöd för bättre samrådsprocess, Fastighetsägarna Sverige, Hyresgästföreningen Riksförbundet och SABO, 2017
Vad säger lagen?, Boverket, 2016
Vägledning om boendeinflytande vid ombyggnad, Boverket
En modell för fysisk Stadsförnyelse i samverkan,Miljöförvaltningen, Malmö Stad, 2013
Främjar trivsel och trygghet, Boverket, 2014
Sju goda skäl, Boverket, 2017
Spara tid och pengar,Boverket, 2017
Vad säger forskarna,Boverket, 2016
Du som ansvarar för att dialogen genomförs, Boverket, 2017
Hållbar ombyggnad – enda vägen framåt, Hyresgästföreningen, 2015
Utmaningar vid planering av hållbar bostadsförnyelse –En studie av ett miljonprogramsområde, Paula Femenías, Pernilla Gluch & Krsitina Mjörnell, 2018
Viktigt satsa på boendedialog vid renovering, Anna Hedenrud, Nyheter Renoveringsinfo, 2016-05-23
Teknisk upprustning utan social turbulens,Eva Öresjö, 2010. Ur: Makten över rummet – tankar om den hållbara staden, Göran Graninger & Christer Knuthammar (red), Stiftelsen Vadstena Forum för samhällsbyggande.
Hållbara Järva, Samlade erfarenheter från Svenska Bostäders renovering i Akalla, Husby och Rinkeby 2010–2014, Miljöförvaltningen Stockholm, 2015
Boendedialogen viktig för lyckad renovering,Anna-Klara Fresk Aspegren, Nyheter, Renoveringsinfo, 2015-06-05
Social hållbarhet kräver samverkan. Exempel från miljonprogramsområden i Malmö, Eskilstuna och Landskrona,Charlotte Hauksson, Lisa Johnsson, Bodil Sandén och Malin Bosaeus, 2015. Ur: Social hållbarhet med fokus på bostadsrenovering, H. Lind & K. Mjörnell (Red.), sida 103–118.
Renovering pågår, Liane Thuvander, 2015, Ur: Social hållbarhet med fokus på bostadsrenovering, H. Lind & K. Mjörnell (Red.), sida 89–102
A Ladder of Citizen Participation, Sherry Arnstein, Journal of the American Planning Association, Vol. 35, No. 4, July 1969, sida 216-224.
How to get residents/owners in housing cooperatives to agree on sustainable renovation, Lappegard Hauge, Å. Thomsen J. & Löfström E., Energy Efficiency 6(2), sida 315–328, 2013.
Under 2017 – 2020 drev Svensk Byggtjänst Informationscentrum för hållbart byggande, ICHB tillsammans med forskningsinstitutet RISE, Energikontoren Sverige, Sustainable Innovation och IVL Svenska Miljöinstitutet som en externt upphandlad tjänst från regeringen. Under den tiden tog ICHB fram ett antal guider inom olika områden.
Omvärldsbevakning delar här med sig av några av guiderna som vi tänker kan fungera som inspiration. Observera att guiderna inte är uppdaterade sedan publiceringen på ICHB. Från och med 2021 tog Boverket över ansvaret för ICHB.
I Boverkets skrift ”Sju goda skäl” lyfts fram att boendedialog kan bidra till positiva effekter för både hyresvärd och hyresgäster i form av bra hyresvärd, engagerade hyresgäster, ökad trivsel och stolthet, minskad skadegörelse med mera. I ett större perspektiv kan dialogen innebära stora samhällsvinster. Boverket sammanfattar fördelarna med boendedialoger så här:
Under 2017 – 2020 drev Svensk Byggtjänst Informationscentrum för hållbart byggande, ICHB tillsammans med forskningsinstitutet RISE, Energikontoren Sverige, Sustainable Innovation och IVL Svenska Miljöinstitutet som en externt upphandlad tjänst från regeringen. Under den tiden tog ICHB fram ett antal guider inom olika områden.
Omvärldsbevakning delar här med sig av några av guiderna som vi tänker kan fungera som inspiration. Observera att guiderna inte är uppdaterade sedan publiceringen på ICHB. Från och med 2021 tog Boverket över ansvaret för ICHB.
I Boverkets skrift ”Sju goda skäl” lyfts fram att boendedialog kan bidra till positiva effekter för både hyresvärd och hyresgäster i form av bra hyresvärd, engagerade hyresgäster, ökad trivsel och stolthet, minskad skadegörelse med mera. I ett större perspektiv kan dialogen innebära stora samhällsvinster. Boverket sammanfattar fördelarna med boendedialoger så här: