Forskare från Chalmers och RISE följde, under åren 2015 till 2017, hur Familjebostäder i Göteborg planerade för en renovering av miljonprogramsområdet Siriusgatan i Gärdsås, Bergsjön. Området som byggdes 1969 - 1971 består av tolv skivhus med 7 - 8 våningar. Totalt handlar det om 1 200 lägenheter.

Omfattande studie

För bostadsföretag kan det vara en svår balansgång mellan att leverera ett lönsamt renoveringsprojekt och samtidigt uppnå omfattande hållbarhetsmål, såsom energieffektiva lösningar och sociala åtgärder.

Studien bygger på intervjuer, observationer och deltagande vid möten och fokusgrupper med boende. Fokus ligger på att belysa renoveringsprocessens olika steg, hur beslut tas och mål formuleras, samverkan och konflikter mellan värden, mål och medverkande. Också möjligheten att använda ett affärsmodelltänk för hållbar renovering har undersökts.

Utifrån studien ger forskarna rekommendationer som kan stödja andra bostadsföretag vid liknande renoveringar.

Central värdekonflikt

Studien blottar bland annat en värdekonflikt där bostadsföretag i mindre attraktiva områden har svårare att räkna hem investeringar.

Paula Femenías, docent på Chalmers är en av forskarna bakom studien och hon framhåller att det finns konflikter mellan olika politiska mål, men också mellan politiska mål och kommunens möjligheter att genomföra de målen.

Göteborgs stad har pekat ut Siriusgatan som ett prioriterat område för utveckling. Kommunen har efterlyst en helhetssyn kring utvecklingen och ett samarbete mellan stadens olika bolag och kontor vad gäller renovering och nyexploatering.

– Familjebostäder i Göteborg har varit beredda att ta ett stort ansvar för att lyfta och utveckla området. Då är det förvånande att det ändå i praktiken saknas stöd från kommunen till exempel när det gäller investering i ny infrastruktur, säger Paula Femenías.

Ändringar och flera omstarter

Studien visar hur mål och förutsättningar för renovering kan ändras med tid. Renoveringsprocessen blev utdragen över flera år och det blev många dyra och slitsamma omstarter.

Sådant som försvårade arbetet var bland annat att en tydlig målbild och förankring bland de boende saknades. Annat som ställde till det var att personalen byttes ut under projektets gång samtidigt som det saknades tillräcklig dokumentation.

Från att ha planerat en större omvandling landade planerna istället på mindre omfattande insatser begränsade till klimatskalet och utemiljön. Insatserna medför en låg hyreshöjning.

– Trenden idag går mot att göra mindre renoveringar. Samtidigt skjuts större arbeten fram. Det gäller att hitta en balans kring hållbar renovering. Det handlar om social, miljömässig och ekonomisk hållbarhet, säger Paula Femenías.

Fasadernas betydelse för området

Paula Femenías lyfter särskilt fram hur betydelsefullt det är att ha en dialog med de boende. Erfarenheterna från dialogarbetet visade att det var två frågor som var mycket viktiga.

– Många boende uppskattar fasaderna i pastellfärger och vill behålla dem. Det handlar om områdets identitet, säger Paula Femenías.

Trygghet var en annan fråga som lyftes fram. Det handlar om att se varandra och känna igen vilka som bor i området.

Processen behöver styras upp

I studien betonas hur viktigt det är att styra upp renoveringsprocessen. Det innebär till exempel att definiera ramar och ställa upp mål och delmål, dokumentera, att använda befintliga verktyg och kunskap, samt tilldela ansvar och roller. Vidare lyfts det positiva i att involvera de boende fram.

Den föreslagna affärsmodellen innehåller fem steg och den lyfter fram hållbarhetsdimensionen. I korthet handlar det om att:

1. Identifiera syfte och mål med renoveringsprojektet
2. Förena kundkrav och hållbarhetsmål
3. Utföra intressentanalys (identifiera viktiga intressenter utöver de boende)
4. Kalkylera inkomstflöden
5. Identifiera renoveringsprojektets slutvärden (ekonomisk avkastning och socioekonomiska effekter).

På sikt kan renovering av kommunala bostäder generera mervärde för både bostadsbolagen och hyresgästerna.