DEBATT: Tillgänglighetsåtgärder förbättrar boendet för äldre och görs ofta i samband med renoveringar. Men i hyresrätten kan de i dagsläget bara finansieras med hyreshöjningar.
Är det gamla eller nya byggregler som gäller när ett bostadshus renoveras? Den frågan ställer Hans Lind, professor i fastighetsekonomi på KTH, i ett nyligen publicerat debattinlägg på Samhällsbyggarbloggen.
Hans Lind Foto: KTH
Det handlar om hur kraven på tillgänglighetsanpassning fungerar i praktiken. Hans svar blir att om det en stor renovering så ska det i princip genomföras åtgärder som innebär att dagens regler uppfylls.
– Men kräver man att de nya reglerna ska gälla så påverkar det incitamenten för fastighetsägaren.
Under sitt arbete med ett annat projekt stötte Hans Lind och forskarkollegan Tord af Klintberg, KTH, på folk med erfarenheter av hur byggreglerna kring tillgänglighet påverkar renoveringar.
Med anledning av det har de nu skrivit rapporten ”Krav på tillgänglighetsanpassning vid renovering – ett diskussionsinlägg”, som belyser ämnet ur flera olika aspekter. En viktig bakomliggande fråga är hur olika regelverk påverkar vad som är rationellt för ett företag att göra.
I rapporten ger de ett exempel baserat på intervjupersoners beskrivningar, på vad som kan hända om nya tillgänglighetskrav införs vid renoveringar som överstiger en viss omfattning. När fastighetsägaren räknar ut att det i och med den nya regeln inte är lönsamt att renovera i den omfattning som var planerad, kan hen ändra strategi för att öka lönsamheten.
Ett sätt är att skjuta upp renoveringen så pass länge som drift och underhåll tillåter och kostnaderna ligger under den ökade kostnaden för åtgärden. Ett annat är att justera renoveringsnivån så att man hamnar precis under den nivå där tillgänglighetskravet slår till.
– Det gäller att ”komma under radarn”, som en intervjuperson uttryckte, berättar Tord af Klintberg.
Resultatet blir alltså att personer som är beroende av en tillgänglighetsanpassad miljö blir fysiskt uteslutna, på grund av tillgänglighetskraven.
Vill man undvika dessa sidoeffekter så föreslår Hans Lind och Tord af Klintberg en frikoppling mellan krav på tillgänglighet och renoveringstidpunkt. Istället ska regelverket bestämma att en viss andel av ett bestånd ska vara tillgänglighetsanpassad en viss tid, exempelvis 10 procent inom 5 år, 40 procent inom 20 år.
– Sen är det upp till fastighetsägaren att avgöra om detta ska göras i samband med en renovering eller inte. Incitamenten för att ta fram innovativa lösningar borde öka när man vet att saker måste göras under kommande år, menar Tord af Klintberg.
Hans Lind och Tord af Klintberg kan tänka sig ekonomiska incitament som till exempel en skattereduktion om mer än x procent av lägenheterna är tillgängliga. Ska kraven på tillgänglighet gälla även för ägda småhus så verkar ekonomiska incitament som höjd fastighetsskatt eller högre rotavdrag för tillgänglighetsanpassande åtgärder vara enklast, enligt Lind/af Klintberg.
– Stat och kommun bör inte lägga kostnadsdrivande tillgänglighetskrav i samband med att hyreshus renoveras om man inte också driver krav på tillgänglighet i det privatägda bostadsbeståndet, menar Hans Lind.
– Vi fokuserar på bostadsbeståndet som helhet och tanken att på sikt ska alla lägenheter vara tillgängliga för alla.
