Kartläggning kan skydda mot chockhöjning av hyran

”Hur svårt kan det va?” Rubriken på Hyresgästföreningens, HGF, och Nationellt Renoveringscentrums, NRC, gemensamma seminarium i Almedalen om hur man kan stärka hyresgästens ställning vid renovering lät ana en viss otålighet.  

För gång på gång uppmärksammas renoveringar som lett till 60-procentiga hyreshöjningar och mer, och att de boende måste flytta. Samtidigt talas om redan genomförda, goda exempel där man tänkt till före och renoverat i nära dialog med hyresgästerna och mot en rimlig peng. Det går bevisligen.

Viktigt skapa fungerande processer

Hundratusentals lägenheter står på tur för att renoveras. Att skapa hållbara processer och regelverk som gör både hyresgäster och fastighetsägare nöjda och att människor kan bo kvar även efter en renovering är av största vikt.

På plats för samtalet fanns NRC:s Kristina Mjörnell som är affärsområdeschef på SP Sveriges tekniska forskningsinstitut och adjungerad professor, Susanna Skogsberg, förbundsjurist Hyresgästföreningen och Madeleine Nobs, affärsutvecklare Hållbara affärer på NCC Building Sverige.

Förhandla tidigt för att lyckas

Tillsammans med Agneta Börjesson, utredare för "Utredningen om stärkt ställning för hyresgäster" diskuterade de hur fastighetsägare bör göra för att inte chockhöja hyrorna efter renovering.

– Utredningens ambition är att komma fram till ett tillvägagångssätt där man kommer överens. Fastighetsägarna kanske inte blir överlyckliga, men ska kunna leva med det, säger Agneta Börjesson och fortsätter:

– Vi har under arbetets gång sett ett mönster. De som lyckats med en renovering utan alltför höga hyreshöjningar, har förhandlat hyrorna i ett mycket tidigt skede och de har fört en dialog med de boende. Man kan föreslå att det ska finnas möjlighet att välja av olika grader av hyreshöjning och olika grader av standard.

Har rätt men inte råd

Susanna Skogsberg riktade skarp kritik mot rådande metoder och lagstiftning och pekade bland annat på att infasning av högre hyra enligt trappstegsmodell låter bra men inte fungerar.

– Redan det första trappsteget är för högt och kan börja på 95 procent av den totala höjningen.

Hon understryker även motsättningen i att hyresgäster idag har rätt enligt hyreslagen att bo kvar men de har inte råd.

– Hyresnämnden kör över förarbetet som görs inför en förhandling. I 98 procent, ja 99 procent av fallen, får fastighetsägaren rätt mot hyresgästen när det gäller hyressättning. Hyran i sig kan vara ”korrekt” men det är nivån för höjningen för den enskilde som nämnden bör ta hänsyn till.

Se värdet på lång sikt

Madeleine Nobs lyfter möjligheten för långsiktiga ekonomiska vinster för den fastighetsägare som renoverar.

– Istället för att överrenovera ett badrum bara för att få en anledning att höja hyran och tjäna mer pengar, vill vi visa på värdeskapande åtgärder som kan göras. Utgå alltid från att hyresgästerna ska kunna bo kvar efter en renovering och se till att det blir så! Se miljonprogrammens potential och fördelar och ta vara på dem. Förtäta mellan husen, skapa trygga områden där folk vill bo. Då höjs värdet på hela området.

Kartlägg för att lyckas

Kristina Mjörnell lyfte framtidsperspektivet och levererade konkreta förslag på hur man undviker dessa problem i fortsatta renoveringar.

– Vi har sett att den fastighetsägare som kartlägger sitt bestånd, som sköter underhållet och som har god kännedom om både tekniska och sociala förhållanden, har bra förutsättningar för att lyckas, betonar Kristina Mjörnell som även uppmanar regeringen att inrätta en nationellt informationscentrum för renovering för att sprida befintlig kunskap.

Lagstifta om fondering

Agneta Börjesson fick också med sig några förslag från publiken i sitt fortsatta arbete, som en nationell prislista för hyressättning för åtgärder vid renovering och lagstiftning om fonderingsmöjligheter av hyresintäkter för att finansiera renoveringar.

Den statliga utredningen ska presenteras 1 februari 2017.