Byggjättarnas koncept för renovering av miljonprogram

NCC var först med att lansera sitt koncept Hållbar renovering våren 2010. Skanska kom hack i häl med sitt Miljonhemmet. Sommaren 2011 lanserade Peab Bolyftet.

Affärsidén för samtliga tre är att bidra till:

• attraktivare boendemiljöer med ökad trygghet och trivsel
• energieffektivare och mer lättunderhållna fastigheter
• ökad delaktighet för de boende
• effektiv och ekonomisk produktion för fastighetsägaren.

Arbetet görs utifrån standardiserade processer som anpassas utifrån varje koncept och genomförs med industrialiserat tillvägagångssätt.

Inventera och analysera först

I samtliga koncept ingår en ordentlig inventering, kartläggning och analys av nuläge och behov innan några investeringsbeslut tas.

– Det finns flera exempel på att framförallt fristående tekniska åtgärder har misslyckats på grund av ofullständig inventering och bristfälliga kravspecifikationer där man inte tagit hänsyn till helheten, säger Henrik Persson, projektledare för Peabs Bolyftet.

Samtliga byggbolag rekommenderar sina kunder att genomföra så många som möjligt av åtgärderna samtidigt när man ändå är igång.

Så vad är det då som skiljer de tre koncepten?

NCC satsar på partnering

För NCC:s är det framförallt samarbetsformen som sticker ut. Samtliga projekt inom Hållbar renovering genomförs i partneringavtal med beställaren.

– De som kommer till oss vill jobba i partnering och uppskattar vårt fokus på energibesparing och standardiserade processer. De vill ha vår bygg-, kalkyl, och energiberäkningskompetens och ser fördelarna med att ha gemensam ekonomi i projektet och jobba mot samma mål, säger Kristian Hallin, konceptansvarig för Hållbar Renovering.

NCC har tagit fram en egen modell för att beräkna lönsamhet i projektet. Den utgår från direktavkastning och har också ambition att ge en energibesparingsgaranti på utförda åtgärder.

– Vi har också märkt av en ökad efterfrågan även på sociala åtgärder, till exempel att erbjuda lärlingsplatser. I den mån vi kan ställer vi upp med sådant.

Skanskas kunskapsbank

Skanskas Miljonhemmet marknadsförs som landets största kunskapsbank för renovering av miljonprogrammet. Kunskapsbanken har vuxit fram i nära samarbete mellan Skanskas olika regioner olika.

Här finns företagets erfarenheter av miljonprogramsrenoveringar samlade i form av arbetsmetoder, checklistor, analyser, kalkyler, utvärderingar och forskningsresultat. Erfarenheter som kan återanvändas och anpassas för nya projekt.

– Kunskapsbanken med olika kunskapsområden kan också ses som ett stort pussel. Vi hjälper fastighetsägare att välja ut de bitar de är mest intresserade av och som ökar värdet på deras fastigheter, säger Annika Finnström som ansvarar för delar av Miljonhemmet.

För närvarande har företaget ett 30-tal pågående projekt i olika storlekar. Det vanligaste är att fastighetsägare vill ha hjälp med stambyten och nya tätskikt i våtrum, eller ventilation som inte längre fungerar som den ska – helt enkelt tekniska installationer som har gjort sitt. Många vill också ha nya klimatskal och hjälp att installera hissar eller annat som gör husen mer tillgängliga.

– Men vi märker också att fler fastighetsägare passar på att förtäta genom påbyggnader på befintliga hus eller nybyggnad. Vi får också fler beställningar på att rusta upp utemiljön för att öka trivseln i områdena, säger Annika Finnström.

Peab tar socialt ansvar

Peab är den aktör som mest aktivt lyfter fram socialt ansvarstagande i sitt erbjudande. Det tydligaste exemplet är Peab-skolan i Södertälje, en vuxenutbildning där boende under 1,5 år får lära sig byggande och renovering för att sedan erbjudas lärlingsplatser i företaget. Men liknande riktade satsningar görs på flera håll.

– Vi vill gärna vara med att vända den negativa utveckling med arbetslöshet och utanförskap som finns i vissa av rekordårens bostadsområden. När fler arbetar och betalar skatt blir det också lättare att förbättra levnadsstandarden och möjliggöra högre hyror för lägenheterna, säger Henrik Persson.

Att rusta upp lägenheter och hus så att fler äldre och funktionshindrade ska kunna bo kvar i området längre perioder är en annan del av Bolyftets sociala sida.

Ekonomisk samverkan

Men Peab erbjuder också ekonomisk samverkan för att hitta nya finansieringsmodeller.

– Det blir aktuellt när den befintliga ägaren inte har råd att genomföra den upprustning som behövs trots att den kan betraktas som lönsam. Då vill vi försöka hitta lösningar som optimerar både fastighets- och samhällsekonomi. Det kan i vissa fall innebära att vi erbjuder oss att köpa en eller ett par fastigheter, säger Henrik Persson.

Han tycker det är bra att fler stora byggbolag erbjuder koncept för miljonprogramsrenovering och ser ingen fara med konkurrensen.

– Upprustningen av miljonprogrammet är vår tids största samhällsbyggnadsutmaning. Jobben räcker åt oss alla, och vi behöver jobba ihop oss för att lösa detta. Problemet är snarast att det kommer vara brist på arbetskraft för att åtgärda allt som behövs.

Krävs nya sätt att tänka

Ur samhällsekonomisk synvinkel kan det ofta vara lönsamt att göra kraftigare energieffektiviseringar och ta större sociala grepp än vad en enskild fastighetsägares ekonomi mäktar med. Henrik Persson konstaterar att regeringen tydligt deklarerat att man inte planerar att tillföra medel för renoveringen av miljonprogrammet.

– Det har lett till att diskussionen redan kommit igång om alternativa finansieringslösningar där fastighetsbolag, byggherrar kommuner och andra kan gå ihop för att se helheten i större projekt. Men det tar lång tid att utarbeta fullt fungerande ekonomiska lösningar – här krävs helt nya sätt att tänka. Och det är bråttom.