Miljöförvaltningens Energicentrum i Stockholms stad har låtit konsultföretaget ÅF utvärdera och analysera de ekonomiska effekterna av fyra framgångsrika energieffektiviseringsprojekt i bostadsområden som rustats upp eller byggts om: Brogården i Alingsås, Backa Röd och Gårdsten i Göteborg samt Järva i Stockholm.
– Det kommer hela tiden olika uppgifter om vad som är lönsamt och inte. För att få en bättre bild av effekterna av olika lönsamhetskriterier ville vi ta reda på hur det egentligen ligger till, säger Jonas Tolf, chef miljöförvaltningens energi- och klimatenhet.
Bättre grund att stå på
Han anser att staden fått en bättre grund att stå på inför investeringsbeslut, men inser också att det inte finns några enkla svar.
– Om lönsamhetskalkylens ingående förutsättningar ändras förändras även kalkylens resultat. Mycket avgörs av vilken kalkylränta som används, avkastningskrav och energiprisutveckling . Om man även väger in de socioekonomiska effekterna vid upprustning av ett område förändras kalkylen ytterligare.
Överbrygga gap
– I dag finns det ett gap mellan vad som är företagsekonomiskt och samhällsekonomiskt lönsamt. Detta gap behöver överbryggas om målet om en halvering av energianvändningen i fastighetsbeståndet till år 2050 ska nås.
Jonas Tolf har snarast stärkts i sin uppfattning att det krävs någon form av statliga incitament för att få till de energieffektiviseringar som behövs.
– Staten borde erbjuda någon form av statliga incitament, till exempel fördelaktiga lån till alla som kan visa att de uppfyllt energieffektiviseringskraven, säger han.
70 procents energibesparing
Hur ser det då ut i de olika analyserade projekten? Ur energieffektiviseringssynpunkt är samtliga framgångsrika med Poseidons Backa Röd och Alingsåshems Brogården i topp, där energianvändningen minskat med 70 respektive 67 procent.
I övrigt är skillnaderna mellan projekten i flera fall stora. Lägst kostnad både totalt och för själva energieffektiviseringen har Gårdsten, den totala renoveringskostnaden uppgick till 5 615 kronor per kvadratmeter. Då ska man tänka på att upprustningen av Gårdsten gjordes tio år tidigare än de andra tre projekten.
Alingsåshem har den överlägset högsta totalkostnaden, 19 800 kronor per kvadratmeter och år. Poseidon och Svenska Bostäders projekt hamnar mittemellan med kostnader på 14 500 respektive 12 000 kronor per kvadratmeter.
8-47 kronor per sparad kWh
Kostnaden för själva energisatsningen varierar också stort. I Gårdsten kostade varje sparad kilowattimme åtta kronor. Dyrast även här är Brogården där varje sparad kilowattimme kostat 47 kronor i investering. Även här hamnar Poseidon och Svenska Bostäder i mitten med en energieffektiviseringskostnad på 24 respektive 15 kronor per sparad kilowattimme.
Och hur var det då med lönsamheten i de olika projekten. Varken Svenska Bostäder eller Poseidon anser sina projekt lönsamma. Poseidon menar dock att deras projekt skulle blivit lönsamt om man kunna höja hyran med ytterligare 66 kronor per kvadratmeter och år, utöver den höjning på 244 kronor som gjordes.
Även hos Svenska Bostäder hade kraftigare hyreshöjningar hjälpt upp kalkylen. Dock anser man att energieffektiviseringen bidragit till att bekosta en del av upprustningen.
Brogården och Gårdsten lönsamma
Både Brogården och Gårdsten anses dock lönsamma utifrån de kriterier som ställts upp av de ansvariga för projekten. I Brogården har man ett avkastningskrav på 5,5 procent och en prognosperiod på 30 år men räknar med ett positivt resultat redan efter 18 år. Alingsåshem har också räknat på större väntade ökningar av fjärrvärme- och elpriset än de andra bostadsbolagen.
Gårdsten är kanske det tydligaste exemplet på hur svårt det är att beräkna lönsamhet vid upprustning av miljonprogramsområden. KTH-professorerna Hans Lind och Stellan Lundström konstaterade i en undersökning 2008 att projektet förvisso var lönsamt med den förväntade kalkylräntan på två procent. Med en mer marknadsmässig ränta på sex-åtta procent skulle projektet dock gett ett minus på 150–250 miljoner kronor.
När man istället väger in de samhällsekonomiska effekterna i form av minskad arbetslöshet och kriminalitet och ökat välmående bland hyresgästerna gör projektet plötsligt ett plus på 300 miljoner kronor.
